Het onderhoud is een erg belangrijke taak voor een eigenaar of gebruiker van een gebouw. Wanneer achterstallig onderhoud optreed kan de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en maatschappelijk aspecten in het geding komen. 

Wij kunnen aan de hand van een conditie meting volgens NEN 2767 een inzichtelijk bouwkundige opname leveren. (indien gewenst zijn wij gediplomeerd dit volgens RGD BOEI methodiek uit te voeren)

Methode van Opname

In de BOEI inspectie methodiek worden elementen op 4 verschillende thema’s geinspecteerd en beoordeeld: 

• Brandveiligheid;
• Onderhoud;
• Energie;
• Inzicht in het voldoen aan wet- en regelgeving.

Er kan ook voor gekozen worden alleen een specifiek thema te laten inspecteren zoals bijvoorbeeld "Brandveiligheid". 

Beoordelen en registreren onderhoudstoestand

Voor een objectieve registratie en beoordeling van de onderhoudstoestand van uw gebouw gebruiken we de zespuntschaal (referentiekader). De bestaande onderhoudstoestand/conditie wordt omschreven in normen om de elementen uniform te inventariseren. 

Zespuntschaal Onderhoud

Conditiescore	Onderhoudstoestand	Toelichting
1	Uitstekende conditie	Een element zonder ernstige of serieuze gebreken.
2	Goede conditie	Een element dat kenmerken van een beginnende veroudering heeft.
3-6	Redelijk	Een element waarbij het verouderingsproces duidelijk op gang gekomen is.
4	Matig	Een element dat sterk onderhevig is aan het verouderingsproces.
5	Slechte	Een element waarbij het verouderingsproces onomkeerbaar is geworden.
6	Zeer slecht	Een zodanig slechte toestand dat deze niet meer te classificeren is onder conditie 5.

                

Resulterende conditiescores

Op basis van de hierondervermelde drie gebreken parameters is de conditie van het bouwdeel eenduidig vast te leggen.

• Ernst;
• Intensiteit;
• Omvang.

Ernst:

Binnen de conditiemeting wordt een driedeling naar de ernst van gebreken toegepast:

• Ernstig gebrek;
• Serieuze gebrek;
• Geringe gebrek. 

De ernst van het gebrek bepaalt welke matrix in tabel "omschrijving ernst van gebreken" moet worden gebruikt voor de bepaling van de conditiescore van een bouwdeel.  

INTENSITEIT

De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de degradatie stadia van gebreken in drie intensiteitscores. Deze vermeld in de tabel "Omschrijving intensiteit". 

Omschrijving "intensiteit"

Intensiteitscore	Benaming	Toelichting
Intensiteit 1	Begin	Het gebrek is nauwelijks waarneembaar
Intensiteit 2	Gevorderd	Het gebrek is duidelijk waarneembaar
Intensiteit 3	Eind	Het gebrek is zeer duidelijk waarneembaar; het gebrek kan niet of nauwelijks toenemen

                

Omvang

In de conditiemeting moet voor bepaling van de omvang van een gebrek de volgende onderverdeling worden gehanteerd. Deze onderverdeling wordt vermeld in tabel "Indeling Omvang".  

 

Indeling "Omvang"

Omvangscore	Percentage	Beschrijving
Omvang 1	<2%	Het gebrek komt incidenteel voor
Omvang 2	2 % tot 10 %	Het gebrek komt plaatselijk voor
Omvang 3	10 % tot 30 %	Het gebrek komt regelmatig voor
Omvang 4	30 % tot 70 %	Het gebrek komt aanzienlijk voor
Omvang 5	≥70%	Het gebrek komt algemeen voor

 

---

Wanneer van een element de ernst, intensiteit en omvang bekend is kan via de matrix "resulterende conditiescore" een resulterende conditie afgelezen worden. In de zepuntenschaal word dit cijfer omgezet in een leesbaar onderhoudstoestand.  

Resulterende conditiescore

Gebrek	Omvang	<2 % Incidenteel	2 % tot 10 % Plaatselijk	10%  tot 30 % Regelmatig	30 % tot 70 % Aanzienlijk	≥70% Algemèen
	Intensiteit
Gering	Begin	1	1	1	1	2
	Gevorderd	1	1	1	2	3
	Eind	1	1	2	3	4
Serieus	Begin	1	1	1	2	3
	Gevorderd	1	1	2	3	4
	Eind	1	2	3	4	5
Ernstig	Begin	1	1	2	3	4
	Gevorderd	1	2	3	4	5
	Eind	2	3	4	5	6

 

 

BEOORDELEN EN REGISTREREN Energie

Voor een integrale beoordeling van de BOEI-thema’s is een eenduidige meetlat vereist, zo ook voor het thema Energie, waarlangs de conditie van elementen en ruimten kan worden afgemeten. Daarbij is het noodzakelijk dat de uitkomsten per BOEI-thema onderling vergelijkbaar zijn.

Om aan de eis van "vergelijkbaarheid” te kunnen voldoen zijn de referentiekaders die gelden voor de afzonderlijke thema’s alle ook weer afgeleid van het referentiekader Onderhoud die weer gebaseerd is op de NEN 2767.

Het referentiekader voor Energie  is een zespuntschaal (zie tabel "Zespuntschaal Energie").

Zespuntschaal Energie

Conditiescore		Beschrijving
1	De elementen op energetisch gebied voldoen aan de huidige eisen van het Bouwbesluit en eventuele eisen die op dit moment voor nieuwbouw gelden, zoals de EPC-eis. Elementen die op energetisch gebied als innovatief beschouwd kunnen worden, rekenen we eveneens tot dit conditieniveau.
2	De elementen op energetisch gebied scoren minder dan nieuwbouw, maar zitten daar wel dicht tegen aan.
3	De elementen op energetisch gebied zijn duidelijk bestaande bouw. Vervanging is energetisch gezien zinvol (anders dan op een natuurlijk vervangingsmoment), maar economisch gezien naar verwachting niet rendabel.
4	De elementen op energetisch gebied zijn op het niveau van de oudere bestaande bouw. Vervanging (anders dan op een natuurlijk vervangingsmoment) is wenselijk en naar verwachting ook economisch zinvol.
5	De energetische kwaliteit van de elementen is op het niveau van de oudere bestaande bouw. Vervanging van de elementen is zinvol en economisch rendabel, tenzij vervang om principiële redenen niet mogelijk is.
6	De energetische kwaliteit van de elementen is dusdanig slecht dat deze niet meer te classificeren valt  onder 5.

Beoordelen en registeren Inzicht in het voldoen aan de wet- en regelgeving

Volgens de wet- en regelgeving dienen diverse elementen voorzien te zijn van certificaten/rapporten (zie IWR-tabel per element RgdBOEI handboek delen 2). De BOEI-inspecteur controleert deze documenten op aanwezigheid en volledigheid. Hij gaat ook na of de certificaten voldoen aan de gestelde eisen en toegekend zijn door deskundige en bevoegde personen/instanties.  De conditieniveaus zijn gedefinieerd volgens tabel "Omschrijving conditiescores certificaten/rapporten".

Omschrijving conditiescores certificaten/rapporten

Conditiescore		Beschrijving
1	Het certificaat/rapport is aanwezig en voldoet aan alle eisen.
2	Het certificaat/rapport is aanwezig maar vertoont enkele geringe tekortkomingen
3	Het certificaat/rapport is aanwezig, vertoont hooguit enkele geringe tekortkomingen maar is maximaal1 Jaar verlopen
4	Als conditie 3 maar het certificaat/rapport is meer dan 1 jaar verlopen.
5	Het certificaat/rapport is door een daartoe bevoegde persoon/instelling toegekend.
6	Het certificaat/rapport is niet aanwezig.

 

Voor diverse elementen is het een wettelijke verplichting een logboek bij te houden. Voor andere installaties eist de BOEI zelf een logboek. Elk logboek dient gecontroleerd te worden op aanwezigheid, volledigheid en kwaliteit van verstrekte informatie. De conditieniveaus zijn gedefinieerd volgens tabel "Omschrijving conditiescores logboeken/tekeningen".

Conditiescore		Beschrijving
1	De logboeken/tekeningen zijn aanwezig en voldoen aan alle eisen.
2	In de volledig bijgewerkte logboeken/tekeningen ontbreken hooguit enkele kleine onderdelen.
3	De logboeken/tekeningen zijn niet bijgewerkt maar de gegevens zijn wel handgetekend beschikbaar.
4	De logboeken/ tekeningen zijn aanwezig maar zijn maximaal1 Jaar niet meer bijgewerkt.
5	De logboeken/ tekeningen zijn aanwezig maar zijn maximaal1 Jaar niet meer bijgewerkt.
6	De logboeken/tekeningen zijn niet aanwezig.

 

 

De resultaten van het project

Wanneer de BOEI inspecties zijn uitgevoerd door de betreffende inspecteur word dit ingeleverd bij een BOEI adviseur. Omdat van belang is dat er een advies uit komt dat past bij de strategische en tactische overwegingen van de gebruiker of eigenaar wordt in het advies samengewerkt met gebruiker en eigenaar.

Doel van rapportages

De BOEI rapportage en het gezamenlijk genomen besluit leiden tot een uitvoering van onderhoudswerkzaamheden die passen in de lijn BOEI-inspectie, BOEI-advies, BOEI-uitvoering. Het verschil met een gewone traditionele uitvoering is het volgende: waar in het verleden met de uitvoering uitdrukkelijk wordt gekozen om met één discipline de uitvoering ter hand nemen wordt nu gekozen voor een integrale discipline. In het verleden werd de uitvoering neergelegd bij één aannemer of onderaannemer. Vanaf de BOEI-uitvoering zal gekozen worden voor een multidisciplinair team in de uitvoering. Deze worden aangestuurd door een BOEI-projectleider. Dat voorkomt problemen die kunnen ontstaan als een van de disciplines uit het oog wordt verloren bij de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden.

 

De rapportage van de inspectie

Na de uitvoering treedt de fase van het beheer in. Vanaf dat moment is het gebouw opgenomen in de BOEI-systematiek en wordt het gebouw in een voorgeschreven cyclus beoordeeld. Deze beoordeling ligt weer geheel in de lijn BOEI-inspectie, BOEI-advies BOEI-uitvoering BOEI-beheer. In de fase van beheer is het dan ook van groot belang dat de ingevoerde BOEI-systematiek gehandhaafd blijft. De BOEI-beheerder houdt toezicht op de ontwikkelingen in aan en om het gebouw. Daarmee wordt geborgd dat het gebouw ook blijvend voldoet aan de gestelde eisen:

• veiligheid;
• bruikbaarheid;
• duurzaamheid;
• betrouwbaar;
• gezond;
• maatschappelijk nuttig.

 

Verwerking tot integraal adviesrapport

Het is de taak van de integraal vastgoedadviseur om op basis van de door hem geaccepteerde inspectierapporten te komen tot een geïntegreerde conditie score en integrale maatregelen om de geconstateerde gebreken/tekortkomingen /klasse te verhelpen. Daarbij zal hij in acht nemen:

• De informatie omtrent eisen en wensen, toekomstige afstoot, renovatie of herindeling van het gebouw zoals die zijn verstrekt bij de opdracht en verklaard in het intake gesprek.
• De ernst van de afwijkingen tussen gewenste en geobserveerde conditie/klasse in relatie met de strategische doelstellingen van de opdrachtgever.
• De mogelijkheid activiteiten te clusteren waardoor de overlast voor de gebruiker wordt verminderd en de kosten van uitvoering lager kunnen uitvallen. Hij dient zich te realiseren dat de effectiviteit van een dergelijke combinatie afhangt van technische aspecten en lokale omstandigheden. Daarnaast zal bij clustering verlies van gebruikslevensduur optreden waarvan de kosten in aanmerking genomen dienen te worden.
• Het risico van uitstellen van activiteiten tot de volgende onderhoudscyclus. De adviseur zal een kansuitspraak moeten doen over de verandering van conditie over deze periode bij voortgezet gebruik.
• De kosten/baten van zijn voorstellen in termen van totale levensduurkosten tezamen met aspecten van duurzaamheid en milieu.

De adviseur geeft de opdrachtgever de keuze uit meerdere onderbouwde scenario’s.

Relatie met contracten voor dagelijks onderhoud

Traditioneel wordt dagelijks onderhoud in zijn geheel uitgevoerd door een externe uitvoerende partij. Hierbij dient als basis een resultaatcontract zonder gedelegeerde verantwoordelijkheid. Het planmatig onderhoud werd en wordt vaak door de eigenaar of een beheerorganisatie uitgevoerd. De introductie van NEN2767 maakt het mogelijk kwaliteit en kosten eenduidig, objectief en gestructureerd in beeld te brengen.

Daardoor ontstaan voor de opdrachtgever ook andere mogelijke contract vormen, waarin de uitvoerende partij meer vrijheid en verantwoordelijkheid neemt.

Een eenvoudig voorbeeld hiervan is het prestatiecontract met een aantal SLA’s (Service Level Agreements en daarbij horende KPI’s (Key Performance Indicators). Deze contractvorm maakt het mogelijk om het dagelijks onderhoud met de daarbij horende verantwoordelijkheden voor conditie-bewaking te delegeren naar een uitvoerende partij. Hierbij kan men kiezen om een deel van het historisch planmatig onderhoud te laten uitvoeren op conditiebasis als prestatienorm.

Bent u nieuwschierig geworden naar onze diensten en werkwijze? Stuur ons een bericht met uw vraag of opmerking en wij nemen vrijblijvend contact met u op.